房地产行业刑事合规实务指引（上）——风险边界与裁判要点｜中豪研究

本文拟从房地产开发全流程出发，对实践中较为高发的相关罪名进行梳理，重点讨论其适用场景、构成边界、常见争点与实务提示。需要说明的是：不同地区监管口径、不同案件事实结构及不同证据状态，都会直接影响罪与非罪、此罪与彼罪的判断。本文所述内容，主要依据现行《刑法》、相关司法解释、追诉标准规定以及公开裁判规则进行归纳，仅作一般性研究参考，具体案件仍需结合个案事实、证据链条与地方监管政策综合分析。

   1     土地获取与招投标环节：从程序违规到刑事风险的转化点

房地产项目的源头在于土地获取。该阶段一旦出现围标串标、权钱交易、违规流转土地、违法占地等行为，往往不仅涉及行政处罚，还可能进一步引发刑事责任。实践中，这一阶段的核心风险主要集中在招投标公平、土地用途合法、土地流转条件是否成熟以及用地审批是否完备等方面。

（一）串通投标罪

依据《刑法》第223条，投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的；或者投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民合法利益，情节严重的，可能构成串通投标罪。对房地产企业而言，该罪在土地招拍挂配套工程、总包分包采购、施工监理招投标、代建项目招标等场景中均有出现。

实践中的高风险行为通常包括：关联公司陪标、事先约定报价梯次、围绕资格条件进行定向设计、向评标人员或相关负责人输送利益、提前泄露标底或评审信息等。是否达到“情节严重”，需要结合项目金额、违法所得、造成损失、串通方式、行为次数以及是否伴随其他违法行为等因素综合判断。

需要注意的是：正常的商业接触并不当然构成犯罪。例如，就项目技术方案、履约能力、市场行情等进行合规沟通，在未发生报价串通、信息泄露、利益输送的情况下，通常不能直接等同于串通投标。但如果所谓“沟通”已经实质影响公平竞争秩序，则仍可能被认定为犯罪的一部分。

从主体责任看，单位可能成为追责对象，但并非所有参与人员当然承担刑事责任。是否追究具体人员责任，仍需考察其在投标组织中的角色、对串通事实的明知程度、是否实际参与决策或实施。对普通员工而言，若仅机械执行一般事务且无证据证明其明知、参与核心串通安排，实践中存在争取不作为犯罪处理的空间。

（二）非法转让、倒卖土地使用权罪

依据《刑法》第228条，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，可能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。该罪在房地产项目合作、股权并购、项目转让、土地盘活等交易中具有较强现实关联。

这一罪名的实务难点，不在于是否发生了“转让”，而在于转让是否实质规避了土地管理制度、是否具有牟利目的，以及是否达到刑事追诉程度。实践中，容易引发争议的典型情形包括：未达到法定开发条件即通过股权交易变相转让项目、以合作开发名义掩盖实质土地买卖、在工业用地或特定用途土地上通过结构化交易实现快速获利退出等。

需要特别提示的是：股权转让并不当然属于土地使用权非法转让。若交易真实指向公司控制权变更，交易结构、对价安排、经营目的、项目后续开发安排均具有商业合理性，且未借此规避土地流转强制性规定，则应与以股权交易名义实施土地倒卖的情形区分开来。是否满足法定开发投入比例，通常是重要判断因素之一，但也不是唯一标准，仍需综合审查交易背景、合同安排、资金流向及实际履行情况。

（三）行贿罪、单位行贿罪

在土地获取、规划调整、审批办理、项目验收等环节，房地产企业与自然资源、住建、规划、金融等部门存在高频接触，由此也形成了商业贿赂、权钱交易的高发风险。依据《刑法》第389条、第393条，为谋取不正当利益，向国家工作人员给予财物的，可能构成行贿罪；单位为谋取不正当利益而行贿，情节严重的，可能构成单位行贿罪。

对房地产企业而言，高风险场景通常包括：为获取特定地块、规划指标、容积率调整、审批提速、违规融资便利、行政处罚减免等目的而输送现金、房产、装修、股权、回扣、报销费用或其他利益。司法判断通常会重点考察“请托事项是否具体”“谋取的利益是否具有不正当性”“财物与利益之间是否存在对应关系”。

值得注意的是：行贿案件的认定往往并不以是否最终办成事项为必要条件，也不以利益输送形式是否显性为限。名为“借款”“咨询费”“居间费”“市场合作”的安排，如果实质上对应不正当利益交换，仍可能落入刑法评价范围。反过来说，部分缺乏具体请托事项、证据链条不能证明利益输送与权力运作存在对应关系的案件，也存在辩护空间。

   2     融资募资环节：房地产企业刑事风险最集中的区域之一

房地产企业对外部资金高度依赖，融资环节因此成为最容易触发刑事风险的区域之一。实践中，围绕募资、贷款、发债、理财销售、资金归集、信息披露等事项，较易涉及非法集资类、骗取贷款类、信息披露类犯罪。该类风险的共同特点是涉案金额通常较大、牵涉投资人或金融机构较多、社会影响强、证据链条复杂。

（一）非法吸收公众存款罪

依据《刑法》第176条，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，可能构成非法吸收公众存款罪。司法解释通常将“非法性、公开性、利诱性、社会性”作为认定该罪的重要分析框架。

对房地产企业而言，实践中的典型高风险行为包括：以项目跟投、售后包租、返本销售、保底收益、理财产品、员工内部融资向社会扩散等方式吸收资金；以商铺、车位、文旅项目、养老地产等包装高收益投资产品；通过销售团队、微信群、客户转介绍、线下路演等方式向不特定对象持续募资。

需要强调的是：是否构成该罪，并非只看是否“收了钱”，而要综合审查融资对象范围、宣传方式、收益承诺、资金用途、是否突破金融监管许可边界等因素。仅在特定熟人范围内进行临时借贷，并不当然构成非法吸收公众存款；但所谓“熟人融资”一旦通过公开宣传、口口扩散、层层转介演变为面向社会不特定对象吸收资金，仍可能进入刑事评价范围。

在量刑层面，资金用途、是否实际用于项目建设、是否存在挥霍转移、案发后是否积极清退、是否取得投资人谅解等，通常都会影响从宽处理幅度。但“退赔即免责”并非当然结论，仍需结合涉案规模、社会危害性、主观恶性及政策背景综合判断。

（二）集资诈骗罪

依据《刑法》第192条，以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资的，可能构成集资诈骗罪。该罪与非法吸收公众存款罪在客观行为上可能存在重合，但实务中的关键区分点通常在于行为人是否具有非法占有目的。

判断非法占有目的，不能仅凭企业后来经营失败或项目烂尾即直接推定，而应重点考察行为人在集资时及集资后的真实意思和资金去向。实践中，虚构项目、伪造资质材料、明知无法履约仍大规模募资、将大部分资金用于个人挥霍或转移、明显脱离经营逻辑地抽逃资金、逃匿失联等情形，较容易被用来认定非法占有目的。

房地产行业中，部分案件表面上是项目融资，实质上却缺乏真实开发计划或清晰现金流闭环；部分案件虽然有真实项目，但募集资金与项目用途严重脱节，甚至以新资金覆盖旧债务、兑付前端投资人，在资金链断裂后迅速转入个人控制领域。此类情形较易从非法吸收公众存款升级为集资诈骗的指控方向。

因此，辩护与合规审查的关键，不仅在于识别融资模式是否合法，也在于审查募资时的真实用途、项目真实性、资金闭环以及募集后资金是否被挪作个人或非经营性用途。

（三）骗取贷款罪

依据《刑法》第175条，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，可能构成骗取贷款、票据承兑、金融票证罪。房地产企业在开发贷、并购贷、流动资金贷、按揭合作、供应链金融等领域均可能触及该罪。

典型高风险行为包括：伪造财务数据、虚构销售回款、夸大抵押物价值、隐瞒重大负债、提供虚假合同或虚假交易背景、通过虚假按揭制造销售繁荣、将贷款资金挪用于约定之外用途等。实践中，贷款资料中的单点失真未必当然入罪，但如果虚假材料对授信决定具有实质影响，且造成重大损失或具备其他严重情节，则刑事风险明显上升。

需要区分的是：银行内部审批瑕疵、授信风控失败，并不当然排除企业责任；反过来，企业存在一定不规范行为，也不当然等同于犯罪。是否构成骗取贷款罪，仍要回到“是否实施欺骗行为”“该欺骗行为是否足以影响金融机构判断”“是否造成重大损失或者具有其他严重情节”等核心问题。

（四）违规披露、不披露重要信息罪

对于上市房企、发债主体、挂牌公司及其他依法负有信息披露义务的主体而言，信息披露真实性、准确性、完整性直接关联资本市场与债权人判断。依据《刑法》第161条，依法负有信息披露义务的公司、企业向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，或者对依法应当披露的其他重要信息不按照规定披露，严重损害股东或者其他人利益，或者有其他严重情节的，可能构成违规披露、不披露重要信息罪。

房地产行业在该罪上的典型风险，主要体现为：虚增收入、提前确认收入、隐瞒表外负债、隐瞒重大担保、隐瞒到期债务风险、对关联交易披露不充分、对项目停工交付风险披露失真等。实践中，对“重要信息”的认定高度依赖信息对投资决策、债权判断和市场价格的影响程度。因此，需要结合监管规则和具体披露义务体系理解，而不能以一般经营瑕疵简单代替刑事判断。

同时，该罪通常并不当然追究所有财务或信息披露链条上的工作人员责任。是否承担刑责，仍需结合其在披露决策、财务造假、信息审核中的具体职责、权限、知情程度及作用大小判断。

   3     开发建设与工程管理环节：事故责任与内部舞弊并行

房地产企业进入开发建设阶段后，一方面，要面对安全生产、工程质量、劳务管理等外部风险；另一方面，也要面对工程款支付、采购结算、项目财务运作中的内部舞弊风险。该环节较常见的罪名包括：重大责任事故罪、工程重大安全事故罪、挪用资金罪、职务侵占罪等。

（一）重大责任事故罪、工程重大安全事故罪

依据《刑法》第134条、第137条，在生产、作业中违反有关安全管理规定，或者建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，可能分别构成重大责任事故罪或者工程重大安全事故罪。

房地产开发建设中的高风险行为通常包括：将工程发包给不具备资质的单位或个人，违法分包转包，压缩工期导致安全措施空转，明知存在重大隐患而强令施工，对深基坑、高支模、脚手架、起重设备等重大危险源缺乏有效管理，以及在设计、施工、监理、验收中突破法定质量标准。

两罪虽然都与安全事故相关，但评价重点并不完全相同。重大责任事故罪更强调作业管理层面的违规与事故后果之间的联系；工程重大安全事故罪则更聚焦建设工程质量标准被突破所导致的严重后果。在具体案件中，建设单位、施工单位、监理单位、项目负责人等是否承担责任，取决于其法定义务范围、实际控制程度、违规行为与事故后果之间的因果联系。

实践中，企业事前建立制度并不当然排除刑事责任；相反，如果制度流于形式、明知隐患而不整改、将安全责任完全外包，则仍可能被认定存在重大过失甚至共同责任。因此，判断重点不在于纸面制度是否完备，而在于制度是否真实执行、风险提示是否到位、整改闭环是否留痕。

（二）挪用资金罪、职务侵占罪

依据《刑法》第271条、第272条，公司、企业或者其他单位人员利用职务便利，将本单位财物非法占为己有，或者挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，可能分别构成职务侵占罪、挪用资金罪。

房地产行业在该类犯罪上的典型风险点，集中在工程款审批、采购结算、营销返佣、预售资金划转、成本报销、合作项目资金调度等方面。高风险手法包括：虚增采购价格、虚构劳务结算、通过壳公司套取工程款、截留销售回款、将监管资金转至个人控制账户、以临时周转名义长期占用公司资金等。

两罪的核心区分，通常在于行为人主观上是“非法占有”还是“临时挪用”。但主观目的并非仅靠本人陈述认定，而要结合资金去向、归还意愿和能力、占用时间、是否隐瞒、是否形成账外循环等客观事实综合判断。即便行为人主张“以后会还”，如果资金已被长期占用、用于高风险投资或个人债务填补，且客观上缺乏归还能力，实践中仍可能向非法占有方向评价。

   4     商品房销售与交付环节：交易真实性与处分边界

房地产企业直接面向购房者的销售与交付环节，是民事纠纷最容易外溢为刑事风险的区域之一。尤其当企业存在无证销售、一房多卖、擅自动用监管资金、伪造印章、转移已被查封财产等行为时，合同纠纷、交付争议、执行争议往往会升级为刑事追责。

（一）合同诈骗罪

依据《刑法》第224条，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大的，可能构成合同诈骗罪。该罪在房地产销售、合作开发、工程分包、项目代建、招商运营等场景中均可能出现。

对房地产企业而言，实践中较具风险的行为包括：虚构项目或夸大项目真实状态进行销售，明知不具备销售条件仍大量收取房款或定金，收款后将资金明显脱离项目用途，重复处分同一房产或权益，签约时故意隐瞒已经存在的查封、抵押、重大权属瑕疵等。

需要谨慎区分的是：合同诈骗罪并不等于“严重违约”。企业后来因市场变化、融资失败、审批障碍等原因导致项目延期、停工甚至无法履约，并不当然说明其在签约时就具有非法占有目的。刑事判断仍需围绕签约时的真实意思、履约基础、收款后的资金流向以及是否存在虚构事实、隐瞒真相等欺骗行为展开。

（二）伪造公司印章罪

依据《刑法》第280条第2款，伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章的，可能构成伪造公司、企业、事业单位印章罪。房地产企业在销售签约、项目合作、财务审批、授权委托、工程结算等环节使用印章频繁，因此印章管理混乱往往会迅速放大为刑事问题。

实践中的高风险情形包括：私刻项目部印章、合同章、财务章对外签约收款，伪造授权文书实施销售或融资，利用已作废印章继续对外处分权利义务等。如果伪造印章行为同时服务于诈骗、非法集资、骗取贷款等其他犯罪，司法机关通常会对数罪关系或牵连关系进行综合评价。

需要说明的是：企业印章管理失控并不当然构成单位犯罪，但极可能导致企业承担民事责任、行政责任，并在后续刑事程序中被质疑内部控制失效。因此，印章问题在房企案件中往往兼具实体风险与证据风险双重属性。

（三）非法处置查封、扣押、冻结的财产罪

依据《刑法》第314条，隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，可能构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。房地产行业资产形态以土地、在建工程、房屋、车位、账户资金为主，执行程序中该罪并不罕见。

实践中，常见风险行为包括：在明知房产已被查封后仍继续签约出售、私下办理网签或交付、通过低价转让关联交易转移资产、擅自处分被冻结账户资金等。该罪的判断重点通常包括：行为人是否明知存在查封扣押冻结措施、处分行为是否足以妨害执行、情节是否达到严重程度。

需要与拒不执行判决、裁定罪区分的是：两罪虽然都可能出现在债务危机和执行程序中，但前者更聚焦对特定查封扣押冻结财产的处分行为，后者则更强调对生效裁判执行义务的整体抗拒。在具体案件中，两者亦可能发生竞合，需要结合行为方式、程序阶段和法益侵害重点分析。

   5     财税管理环节：税负压力下的高发刑事风险

房地产行业税种多、税额大、项目周期长，收入确认、成本归集、票据管理、资金往来都较为复杂。一旦企业在财务报表、纳税申报、发票取得与开具环节突破底线，行政违法便可能进一步演化为刑事风险。

（一）逃税罪

依据《刑法》第201条，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款，数额较大且占应纳税额一定比例以上的，可能构成逃税罪。房地产行业的典型风险行为包括：隐瞒预售收入、少确认销售收入、虚增工程成本、通过关联交易转移利润、设置账外回款、在税收征管环节提供虚假资料等。

实践中，逃税罪与一般税务违法的区分，通常要结合逃税数额、比例、主观故意、是否经过税务处理程序以及是否存在补缴情形等综合判断。刑法对于首次发生特定逃税行为并在税务机关依法追缴后及时补缴税款、滞纳金并接受行政处罚的情形，设置了不予追究刑事责任的空间；但该规则存在明确适用边界，并非所有补税情形都能当然阻却刑事责任。

因此，房地产企业在面对税务核查时，既不能简单把补税理解为“自动安全”，也不能忽视早期自查、自纠、自证的重要性。税务风险一旦进入刑事程序，企业历史账务、成本链条、票据来源、项目结算方式都会成为重点审查对象。

（二）虚开增值税专用发票罪

依据《刑法》第205条，虚开增值税专用发票，骗取国家税款的，可能构成虚开增值税专用发票罪。房地产行业由于工程分包层级多、材料采购链条长、成本结算复杂，较易在“无真实交易开票”“交易不实但票据入账”“借票抵扣”等方面产生风险。

实践中，常见高风险行为包括：让他人为自己虚开工程款、材料款、劳务款发票；明知无真实交易仍取得发票入账抵扣；通过壳公司循环开票抬高成本；用“票货分离”“先票后货”“咨询服务费”等名义掩盖无真实交易事实。需要注意的是：虚开犯罪并不以是否实际骗取全部税款为唯一前提，关键仍在于是否存在与真实交易相背离的开票行为以及相应主观故意。

   6     用工与商业往来环节：欠薪风险与商业贿赂风险并存

（一）拒不支付劳动报酬罪

依据《刑法》第276条，以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者劳动报酬，或者有能力支付而不支付劳动报酬，数额较大，经政府有关部门责令支付仍不支付的，可能构成拒不支付劳动报酬罪。房地产项目施工链条长、劳务分包层级多，一旦企业资金紧张，农民工工资问题极易成为刑事与群体性风险叠加点。

该罪的关键，不在于单纯“欠薪”这一结果，而在于是否存在逃避支付、拒不支付的行为，以及是否经过主管部门责令支付仍不履行。实践中，恶意转移资产、抽逃资金、虚假停业、失联逃匿、明知有能力支付却优先偿还其他非紧急债务等，都会显著加大入罪风险。相反，若企业确因客观经营困难导致阶段性拖欠，但能够积极沟通、制定支付方案并在责令后及时履行，通常具有较强从宽基础。

（二）对非国家工作人员行贿罪、非国家工作人员受贿罪

房地产企业在工程发包、材料采购、招商主管理、物业合作、渠道销售、居间服务等商业往来中，也可能触发针对非国家工作人员的贿赂类犯罪。依据《刑法》第163条、第164条，公司、企业或者其他单位工作人员利用职务便利收受财物，为他人谋取利益，或者为谋取不正当利益向其给予财物，达到法定标准的，可能构成相应犯罪。

实践中的典型高风险行为包括：围绕项目总包、分包、材料供应、入围名录、销售代理返点等事项，向合作方关键岗位人员支付回扣、好处费、顾问费、股权利益、房产使用权等。与民事商业折扣不同，该类犯罪评价的重点在于财物是否具有对价性、是否脱离正常商业安排、是否以获取不正当交易机会或优势为目的。

   7     司法处置与债务危机场景：程序风险不容忽视

房地产企业一旦进入债务纠纷集中爆发期，容易在诉讼、保全、执行、重组等程序中出现次生刑事风险。此时，企业管理者常因急于保资产、稳项目而采取高风险手段，进而引发虚假诉讼、拒不执行判决裁定等指控。

（一）虚假诉讼罪

依据《刑法》第307条，以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，可能构成虚假诉讼罪。房地产领域的典型风险行为包括：通过关联公司虚构借款、工程款、优先债权等基础关系提起诉讼；伪造项目合作协议、结算单、担保文件骗取保全或调解；借助虚假诉讼制造优先受偿顺位，从而转移资产、对抗真实债权人。

该罪的高发背景，往往是项目债务缠身、资金链断裂、执行压力集中。需要注意的是：并非所有证据瑕疵、诉讼主张失当都构成虚假诉讼。刑事评价仍需围绕是否捏造基础法律关系、是否有意误导法院、是否侵害他人合法权益展开。

（二）拒不执行判决、裁定罪

依据《刑法》第313条，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，可能构成拒不执行判决、裁定罪。房地产企业进入执行程序后，常见高风险行为包括：隐藏可售房源、转移账户资金、通过关联交易低价转让资产、拒不配合法院查封腾退、虚假申报财产情况等。

该罪的核心判断不只是“没有执行”，而是行为人是否在有履行能力的前提下，以积极对抗、规避、转移等方式拒不履行。对于企业实控人、法定代表人、高管而言，如果其对企业资产调度和执行协助负有实质控制责任，则更容易成为追责重点。

 结  语 

房地产行业刑事风险的显著特点，在于其与正常经营活动深度交织，许多风险并非起于典型“犯罪场景”，而是从交易结构失衡、融资安排失当、资金使用失控、信息披露失真、程序应对失范逐步演化而来。对企业和律师而言，真正重要的，不只是识别罪名名称，更是把握每一类风险背后的入罪逻辑、证据重点与边界条件。

因此，对房地产企业开展刑事合规工作，不能停留在“知道有哪些罪名”，而应进一步追问：哪些经营动作最容易被解释为具有刑法意义上的故意？哪些材料与流程最能证明企业系合规经营？哪些历史问题若不尽早处置，可能在危机阶段集中爆发？

下篇将据此转向制度层面，讨论如何将上述高发风险转化为企业治理、业务管控、留痕机制和应急处置中的具体控制动作。

（作者：周鹏、汤伟佳、余越、刘彥祺、艾新）